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從南闖到北的經驗判斷，李巍覺得目前沈陽還沒有真正的豪宅項目，"但沈陽的房地產市場發展機會還是很大的，就看你怎麼去迎合市場調整自己的項目產品"。
內容來自sina新聞
調研細化到極致，透視傢庭購買力
產品如衣服，要知道市場需要的款式
由深圳、北京到沈陽的一路打拼，從普通一線銷售人員，到獨立操盤13個項目的經理，李巍走過瞭8年時間。
"宣傳上，主打兩條線，一個是自己住在這裡，給丈母娘接過來帶孩子，另一個是給老人買一套這樣的房子，把孩子'丟'在丈母娘傢，孩子能有個活動天地，老丈母娘還可以在花園裡種蔬菜、種花。整個產品將能吸引傢庭中的女方的關註。"果然，報紙廣告打出去後，"老丈母娘房"的咨詢電話，70%都為女性。項目銷售業績也是不斷攀升。
抓住客戶的眼球，是李巍營銷策略的又一重要方面。"老丈母娘房"是針對華邑世紀城一期一樓的產品推出的特殊銷售方案。"一樓做成瞭兩層，贈送地下室，帶私傢花園，叫這個名字是林園區二胎借款基於很多考慮。"李巍發現，現在生活中年輕夫妻有瞭孩子後，經常是老人帶孩子。更多的傢庭中，決定生活細節的都為女主人，也傾向於丈母娘帶孩子居多。根據這個社會現象，"老丈母娘房"應運而生。
2010年，李巍跳槽到沈陽世紀華泰房地產開發有限公司任營銷總監，掌控銷售、策劃、產品定位等工作，超負荷的工作下，能百分百施展自己的才智和規劃，他樂在其中。
"營銷的重點是產品、營銷戰略的制定。真正好的產品要抓住客戶的眼球，要有更多的附加值。" 李巍將這一理念滲透到瞭公司項目--華邑世紀城的產品定位，與銷售的每個環節當中。
客群眾口難調，產品不可能迎合所有客戶的需求。目前華邑世紀城主打剛需產品，李巍把剛需進行瞭更為細致的分類，一份客戶為白領、公務員等說辭的調研報告，在他這裡決不會通過。
李巍十分擅長結合不同階段的市場情況，吸引階段性客戶的眼球。"項目今年主要是二期產品的銷售，共1054套，從去年10月20日開盤至今，實際已銷售712套。10月中下旬，我將對剩下的產品進行重新包裝。"
李巍對華邑世紀城的產品規劃早已瞭然於心："一共分5期開發，開發周期在6-7年左右，我要持續、穩健地做好每一期項目，讓客戶能夠感受到我們開發公司的誠信。"李巍做項目決不會做"減法"，每一期產品都將有不同的升級，有不同的提升空間。"我設定的營銷步伐是，一期造勢，二期承接，三期提升，四、五期將華麗轉身，由現在的剛需轉變做高端產品。"
產品定位，是李巍營銷體系中的最牢固基礎。"決不能以自己的理想做產品，要迎合市場，看市場需要什麼樣的產品，不是我們做出產品去給市場，如同做衣服一樣。"李巍能把70、80平方米的產品做得很出彩，普通的一樓產品能有別墅的感覺："華邑二期的產品，一樓戶型都是挑高，地下室直接入戶，這在沈陽絕無僅有。"這是他考察瞭北京的幾個項目後設定的產品方案。
"90平方米的戶型我可以做個生活陽臺，還可以做成兩個半居室，有個小的書房或儲藏間。讓房子的使用功能更加完善。"這些設計就是他所說的產品附加值的體現。"產品不能越做越差，要將基礎打夯實，時機成熟後，我一定會讓客戶看到比較有震撼力的真正的高端產品。"
李巍 老丈母娘房式的營銷
李巍要的是更細化的內容："白領是什麼樣的白領？從事哪類職業？在客戶群體上是年輕一代、三口之傢，還是三代同堂？不同的人有不同的需求，通過客戶的職業等細化判斷，能從中瞭解這類人群的購買力。"他的購買力，不是個人的購買力，而是以傢庭為結構的購買力。
傢庭購買力的研究，讓李巍知道瞭什麼樣的產品、價格，更符合客戶需求，進一步利用各種變通方法，吸引對方，幫助對汽車貸款信用貸款代墊任何問題免費諮詢方"想辦法"買房。"比如零首付形式；定金交完後，首付款可以一年免息借給客戶，一年以後再開始還款計劃的借款形式，這些都給年輕人籌措錢款的時間，或者給傢庭一段時間去攢錢再買房的機會。"
吸引購買眼球，打營銷差異牌
2年後來到北京世聯分公司，為進一步開拓市場被派到沈陽，"單打獨鬥"拿下瞭4個項目的代理。豐富的實踐經驗，證明瞭他到世聯的初衷是正確而完美的。
李巍是個地道的"海歸"，在新加坡讀完高中後，加拿大求學5年，2005年從蒙特利爾大學畢業，回國來到深圳，供職世聯地產。"當時也收到瞭萬科、新世界等開發企業的錄取通知，但最後選擇世聯地產，是想在全盤接觸各類地產項目中，讓自己的視野更加寬廣。"
無論哪期產品，李巍都推崇"體驗式"營銷，讓客戶不僅僅看樣板間，更可以戴著安全帽到現場實地看房。"即使樓盤還沒有封頂，在註意安全的情況下，和工程部協調做出一個單獨的單元，讓客戶去參觀自己準備購買的房子實際情況，察看在沙盤、戶型圖等平面介紹上無法看到的細節。"李巍不怕客戶實地考察，反而希望他們看後，能挑出"毛病"和問題。"真正的體驗式營銷就是讓客戶看清水房，讓他們看到要購買的房子的真實情況。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-22/14412425465.shtml
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