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世聯地產與同濟大學房地產研究所共同發佈的 《2014年城市房地產投資價值研究》顯示，在中西部地區，城市住宅地產投資價值的分化現象較為嚴重，整個內陸地區隻有合肥、西安、重慶、武漢、成都等為數不多的投資價值領先型城市。
按照中原集團的區間劃分，購地銷售比小於等於110%，為供求平衡；大於110%，為供應略多；大於150%，為供大於求；大於等於200%，則為嚴重供大於求。據此推算，重慶、南昌、洛陽三個城市的購地銷售比已呈現嚴重的供大於求。
提前佈局中西部碧桂園恒大嘗甜頭
公司樣本
內容來自sina新聞
不過，3月13日，摩根大通發表報告指出，碧桂園去年增長速度快，但已經呈現疲態，若不能解決現有問題，集團短期內難有新的增長動力，須集團提高售價以及海外銷售持續向好，才可令集團重拾增長，估計最快要到今年中，此情況才會出現。
碧桂園、恒大地產、河南建業等房企在中西部城市深耕，已初步獲得回報。
除國傢對於中西部資金的支持與投入外，總理所言的增強中西部城市群發展後勁也獲得眾多的關註。
《《《
漲幅基本上在10%以內，給出的理由是此類城市經濟發達、市場規模大且具有較強吸附周邊人口的能力，需求相對旺盛。
來自中原集團研究中心的數據顯示，10個二線城市的2009年~2013年前11個月購地銷售比指標中，重慶、成都、武漢三個中西部核心城市成為關註的焦點。
由於碧桂園同時擔任一級土地開發商與二級房產開發商，因此最終土地成本很低，產品也更具性價比。克而瑞研究資料顯示，碧桂園蘭州項目的樓面地價基本保持在200元/平方米以下，項目首期產品的洋房均價為6280元/平方米 ，與一橋相隔的市區項目動輒上萬的售價相比，價格優勢相當明顯。以至於有當地業內人士調侃："碧桂園就是來拉低蘭州房價的。"
記者綜合克而瑞、世聯地產與中原集團等機構研究報告發現，中西部地區的房地產市場確實存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會城市均為具投資性的熱點區域。
值得註意的是，摩根大通還指出，碧桂園去年毛利率隻有28.4%，按年跌4.6個百分點，真正主因並非加大低毛利率產品的銷售比例，而是廣東省以外的銷售毛利率過低所致。摩根大通亦認為，碧桂園廣東省的業務已呈飽和跡象，因此隻可向外拓展，相信會令集團未來兩至三年的毛利率收窄100至200個基點。
消息一出，A股和H股的地產股集體拉升，可見投資者對此極為看好。然而，中西部多為三四線城市，也是去年引發"鬼城"、"崩盤說"的根源，有機構發佈的風險報告也稱，高風險城市主要集中在這類地區。
部分房企提前佈局嘗甜頭
當市場掀起一股回歸一、二線城市潮之際，少數逆勢進軍中西部城市的"拓荒者"，卻取得令人意想不到的業績。
中原地產研究部統計數據顯示，今年1～2月，萬科、保利等全國15強房企拿地總額達到瞭784.8億元。其中在一二線城市687.68億元，占比高達88%。中原地產市場總監張大偉認為，隨著大量房企聚集在一二線城市狹小的市場，帶動土地價格不斷飆升，給市場帶來瞭非常大的潛在風險。
中原地產研究部統計數據顯示，已公佈前2月銷售業績的30傢房企中，2月份銷售業績合計665億元，環比1月份下降39%。其中，立足三、四線城市的房企銷售業績明顯同比下滑，最高跌幅達到瞭近六成。
相關研究院在2013年百城房價報告中指出，重慶、成都、武漢等多數二、三線城市永安區農地貸款率利試算表供需基本平衡，房價走勢基本基本平穩，同比
"立足三四線城市的企業明顯在淡季(通過降價)展開增加銷售的努力。整體市場的去化難度在加大。"張大偉指出，如果這些市場的其他企業跟進促銷的話，三四線市場目前的僵持可能會出現價格調整的變化。
就三四線城市的購地銷售比而言，南昌、合肥、長沙、昆明、貴陽、南寧、西安、洛陽、安慶、瀘州與襄陽成為重點關註區域。除瞭南昌、洛陽之外，其他幾個城市的購地銷售比指標均在200%以下。
中西部地區的發展得益於產業轉移也日趨明顯，例如，以富士康為代表的電子科技產業正在由東部沿海地區向中西部轉移，使得中西部的外貿增速提升。同時，中西部也已經成為吸引外商投資的主要區域。
建業地產董事局主席胡葆森此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，今後20年，除瞭在一、二線城市城鎮化不斷提高質量，解決已經進城人員的"人"的城鎮化問題外，著力點會從大中城市擴展到中小城市，三、四線城市因此被業內視為"藍海"。
三四線城市現高庫存壓力本土中小房企風險更大
"進入2014年後，春節假期、價格、貸款、政策觀望等各方面因素不同程度地影響瞭買傢的購房意願，市場成交持續萎縮，且未現明顯回暖跡象。持續冷淡的市場表現促使部分房企采取優惠降價的手段，或者改變定價策略，帶動成交。以近期在杭州及一些庫存量較大的三四線城市表現尤為明顯。"鏈傢地產市場研究部張旭對《每日經濟新聞》記者說道。
實際上，部分房企已經嘗到佈局中西部城市的甜頭。《每日經濟新聞》記者統計發現，截至去年末碧桂園在中西部城市在售與開發中的項目達到30個。2013年中期報告顯示，恒大地產期內合約銷售額中，約55.7%來自於中西部城市。恒大地產董事局副主席、總裁夏海鈞早前在接受媒體采訪時表示，集團增加一二線城市的土地儲備主要是補充早兩年的消耗，以達到平衡佈局的目的，隨著新型城鎮化政策的出臺，未來中國主戰場依然在三線城市。
政府工作報告中也提到，中央預算內投資擬增加到4576億元，重點投向保障性安居工程、農業、重大水利、中西部鐵路、節能環保、社會事業等領域。
自國務院總理李克強在2014年政府工作報告中提出，"引導約1億人在中西部地區就近城鎮化"之後就被資本市場看作是一個送給房地產企業的大"蛋糕"。消息公佈當日，連續低迷的滬深A股地產板塊股價集體飆升。
《《《
基礎設施有望大量投入
毛利率水平提升或成難題
全產業鏈造"新城"
國傢統計局數據顯示，2013年有11個西部省區GDP增速超過瞭10%，遠高於全國平均7.7%的GDP增長幅度。此外，據《每日經濟新聞》記者瞭解，東部沿海多地區城鎮化率已經超越60%，而中西部地區還不到50%。城鎮化率的差距，正意味著中西部地區房地產開發的空間。
不過，他們也坦言，從城市群發展水平的視角研判區域房地產投資價值比簡單的東中西部分析可能更具參考意義。在中西部地區，川渝城市群為房地產投資價值集聚區；中原城市群、環鄱陽湖城市群、長株潭城市群、黔中城市群、關中城市群、武漢城市群、蘭西城市群等10個城市群屬於投資價值擴散區，房地產投資價值在城市群內的分化現象較為嚴重；呼包鄂榆城市群和寧夏沿黃城市群屬於投資風險集中區。
首選：省會和交通樞紐城市
"中西部地區那些交通發展比較好的，尤其是那些省會城市本身集中瞭很多優勢，較一般的地級市有絕對的資源優勢，肯定會被開發商所普遍看好。"CRIC研究中心研究員馬千裡向記者表示，像河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿陽等一些位於交通樞紐上的城市以及第二產業發展較好的資源型城市均有後續發展的潛力。
與之相對，隨著中西部城鎮化建設的推進，對於開發商來說，今年也許是介入的最好機會。
中西部房地產投資地圖著眼城市群前景
除瞭全國性佈局的大型房企，一些紮根在中西部城市的房企同樣獲得喜人的發展。以深耕河南的建業地產為例，公司去年合約銷售總額達到140.03億元，同比增長35.3%，達全年銷售目標的111%。
"現在房地產開發的熱點主要是像成都、重慶、西安等那些公共資源比較多的城市，中小城市產業空心化，尤其是縣域經濟發展比較困難。"西南財經大學中國西部經濟研究中心教授劉成玉向《每日經濟新聞》記者表示，下一步必須推進公共資源均等化改革，引導人口向中小城市流動，進而帶動相關產業發展。
然而，作為方興未艾的新城，如何避免淪為"空城"相當關鍵。據悉，碧桂園蘭州新城項目裡還配備五星級酒店、商業中心、中英文學校、體育園區等配套設施，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋與市區相通。
中西部紅利？多省市GDP增速超10%
"工業化、城鎮化持續推進，區域發展回旋餘地大"，"加大對中西部地區新型城鎮化的支持"，"提高產業發展和集聚人口能力，促進農業轉移人口就近從業"，"加快推進交通、水利、能源、市政基礎設施建設，增強中西部地區城市群和城鎮發展後勁"--政府報告中頻提"中西部"一詞，讓各界明顯感覺到中央政府對於中西部的"偏愛"。
當越來越多的品牌房企將註意力重新集中在一線城市時，一張新的"機會路線圖"直指中西部廣袤的三四線城市。2014年全國"兩會"期間，李克強總理在政府工作報告中提到，"引導約1億人在中西部地區就近城鎮化"，這是否意味著這些被看淡的三四線城市樓市將迎來"主場時間"？
作為一個河谷地帶發展起來的城市，蘭州受地形限制，想要地已無地，蘭州新城規劃正是為瞭解決蘭州用地矛盾而出爐。 2013年初，碧桂園宣佈與蘭州城區和蘭州新區合作，打造"蘭州新城"和新區地標，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發示范區，從前期土地一級開發整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，碧桂園一手包辦。
全國人大代表朱國軍對此解讀稱，政府工作報告提出"引導約1億人在中西部地區就近城鎮化"，這意味著很多中西部地區的農民不用再背井離鄉，就能在傢門口過上城市生活。要實現這一目標，需要中西部地區切實增強產業發展、基礎設施、公共服務等方面的水平，並根據當地實際搞好城鎮規劃。
但從目前中西部的發展狀況來看，大多中西部城市與東部城市的發展水平差距較大，公共服務與城鎮化建設方面還不到位，亟須國傢落實政府工作報告中談及的促進中西部城市的公共服務均等化。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，長期以來存在的城鄉二元結構，導致城鄉、地區、人群之間的基本公共服務存在差距。從城鎮化的覆蓋率來看，東部沿海地區城鎮化率已經超越60%，而中西部地區還不到50%，特別是西部地區，2010年剛邁過40%的門檻。 中國社科院城市發展與環境研究所副所長魏後凱表示，相對於東南沿海地區城鎮化水平相對較高，中西部地區未來將是加快城鎮化建設的主戰場。
中西部將培育城市群
對於中西部目前相對落後的現狀，李克強總理在政府工作報告中指出，要加大對中西部地區新型城鎮化的支持，提高產業發展和集聚人口能力，促進農業轉移人口就近從業。加快推進交通、水利、能源、市政等基礎設施建設，增強中西部地區城市群和城鎮發展後勁。
2012年下半年以來，貴陽因頻出多個千萬級體量的超級大盤而一度陷入"崩盤論"的口水戰之中。不過，經過2013大湖鄉土地貸款率利最低銀行年一年的市場消化，貴陽樓市並未遭遇崩盤。中地行貴陽市場研究部高級項目主任劉永坤告訴《每日經濟新聞》記者，貴陽樓市出現瞭結構性變化，改善性物業大幅增長，給購房者帶來更多的選擇空間。
在上述目標出爐後，這些三、四線高風險城市樓市能否被重新盤活？房地產公司在中西部城市有哪些投資機會，又面臨哪些風險？
盤古智庫城鎮化首席研究員易鵬表示，新型城鎮化的趨勢是要對北上廣三大城市群做一個戰略設計，所有資源不會裝在一個籃子，因此接下來會在中西部地區培育城市群，如長江中遊、成渝、關中、中原城市群，實現就地城鎮化。
易鵬認為，未來國傢對於中西部地區的產業發展也會加強一定的支持力度，從而在承接東部地區產業轉移、做大經濟總量方面優勢將凸顯。
今年初，貴陽市正式實施瞭一系列房地產新政策。與此對應的是，貴陽市開始重視產業園區建設。今年初，貴安新區、西咸新區同時獲得國務院批復。在西部地區，如今已有4個國傢級新區。
國傢統計局數據顯示，2013年有11個西部省區GDP增速超過10%。其中貴州省最高，達到12.7%左右；西藏、重慶、雲南、甘肅GDP增速都超過12%；僅有內蒙古以9%的增速墊底。
雖然今年很多省份都調低瞭經濟增長，但湖北、陜西、寧夏、西藏、甘肅等省(自治區)在下調的同時，增速仍維持在兩位數，明顯高於東部沿海地區。
實際上，自去年初以來，國土資源部曾要求各地政府加大房地產用地的供應，以穩定土地價格。同時，不少品牌房企"不差錢"，這才有瞭"搶地補倉"現象。
風險分析
前不久，據媒體報道稱，截至2013年底，除成都外，四川已有綿陽、南充、瀘州等三個城市建成區常住人口超過瞭100萬，在當地的解讀中，四川省正在實施的"多極多點支撐"的發展戰略格局正在逐步形成。
"新型城鎮化政策的出臺，會改變未來三四線城市的樓市、產業等發展。各類優惠政策的出臺不可避免。"易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，但對於房企來說，中西部部分城市的高庫存將是最大的風險。
庫存壓力將逼迫房企降價
業績增長乏力，是目前三、四線城市房企共同面臨的問題。
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"今年市場出現調整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。"中原地產首席分析師張大偉表示。 上海易居房地產研究院發佈報告指出，截至2月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2768萬、3089萬和2376萬平方米，同比增速分別為1.3%、18.0%和19.7%。
同時，2月份20個三線城市新建商品住宅存銷比為15∶5。相比1月份的14.9有所上升，"這說明在2月相對疲軟的樓市環境下，三類城市的庫存去化效果都受到瞭影響。"嚴躍進指出。
下一步：中西部的中小城市
記者發現，重慶市在2009年~2012年的購地銷售比指標均為114%~195%，去年前11個月飆升至226%。成都市在2009年購地銷售比為86%，此後三年最高達到190%，去年前11個月迅速回落至66%。武漢市在2009年~2012年的購地銷售比均超過瞭300%，去年前11個月又降到134%。
"對於三四線城市，還是會優先考慮經濟發展水平和市場潛力較大的區域，而且在新型城鎮化的大框架下，還是需要考慮轉變盈利模式，雖然三四線城市的土地價格比較低，但市場消化力不高，僅僅依靠低廉的土地成本獲益顯然不行，需要深入瞭解當地的需求，尋找新的機會。"一位房企人士對《每日經濟新聞》記者說道。
在其看來，伴隨著三四線城市農業人口市民化的過程，城市郊區的大型社區舊城改造以及改善型物業具有一定的機會。 "如果中西部地區房地產市場成交活躍，當然對房企是重大利好，但是總體來看，企業的毛利率水平難以提高。"中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示。
殷旭飛進一步指出，受影響更大的是當地中小型房企，對於這些中小型房企而言，會有銷售業績以及資金方面的壓力，"銀行收緊房地產業務審批，中小房企獲取貸款難度加大，財務成本增加；另一方面，部分三四線城市住房供給嚴重失衡，房屋庫存量處在高位，加上購買者觀望的情緒較濃，銷售業績或下滑，年內這些房企的處境不太樂觀。"
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/09363988877.shtml
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